Gestione dell'Imposta municipale propria e della Tassa sui servizi (IMU/TASI)

  L'I.M.U. è stata istituita con Decreto Legge 201/2011 ed è stata oggetto di diverse revisioni normative nel corso del tempo. Dal 2014 l' I.M.U. è stata integrata nella I.U.C. (Imposta unica comunale) istituita dalla Legge 27 dicembre 2013, n. 147.

Con l’art. 1, comma 738, della L.160/19 la IUC viene abolita con l’eccezione della TARI e viene creata l’Imposta municipale propria (IMU) disciplinata dalle disposizioni di cui ai commi 739 – 783 che ingloba al suo interno anche la TASI che, pertanto, dall’anno 2020 non esiste più come tributo autonomo. 

Oltre alla normativa nazionale, l’IMU è disciplinata dal Regolamento Comunale deliberato con atto di Consiglio Comunale n. 103 del 30/06/2020. Si fa presente che le modifiche apportate dalla normativa nazionale trovano immediata applicazione e modificano e/o integrano le previsioni regolamentari stabilite dal Comune.

CHI DEVE PAGARE L'IMU
L'imposta municipale propria è dovuta in caso di possesso di immobili.
Devono, quindi, pagare l’IMU:
•    Il proprietario o titolare di diritto reale di usufrutto, uso, enfiteusi e superficie di immobili intendendosi per tali i fabbricati, le aree fabbricabili e i terreni;
•    Il proprietario o titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie di abitazione principale classificate in categoria catastale A1, A8 e A9.
•    Il concessionario di aree demaniali;
•    il locatario finanziario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, a decorrere dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto di locazione.
•    i proprietari o titolari di diritti reali di immobili non  residenti  nel territorio dello Stato, con riduzione del 50% per l’anno 2023 per coloro di essi che siano titolari  di  pensione  maturata  in regime di convenzione internazionale con l'Italia, residenti  in  uno Stato di  assicurazione  diverso  dall'Italia e per  una sola unità immobiliare a  uso abitativo, non locata o data in comodato d'uso.

PERIODICITA' DELL'IMU
L'IMU è dovuta per ciascun anno solare, proporzionalmente ai mesi di possesso. A tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni cui il mese stesso è composto è computato per intero. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all'acquirente e l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente. A ciascuno degli anni solari corrisponde un'autonoma obbligazione tributaria

ESENZIONE IMU PER ABITAZIONE PRINCIPALE
Dal 2014 sono esenti dall' I.M.U. le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5,    A/6, A/7.

Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente, come disposto dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 209 del 13/10/2022.  
Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente i fabbricati classificati nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte) nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.
Dall’anno 2020 si fa presente che ai sensi dell’art.1, comma 741 lett. A, della L.160/19 un’area può considerarsi parte integrante di un fabbricato (e quindi ricadente nella definizione di abitazione principale) solo se ne costituisce pertinenza esclusiva ai fini urbanistici e risulta accatastata unitariamente all’immobile stesso.

EQUIPARAZIONE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE
Sono considerate abitazione principale (e quindi esenti dall’imposta):
•    le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica;
•    i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia e il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;
•    la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del Giudice che costituisce, altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
•    un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 28, comma 1, del decreto legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
•    l’unità immobiliare con le relative pertinenze posseduta, a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, sempreché la stessa non risulti locata.

ALTRI CASI DI NON APPLICAZIONE DELL'IMU
Sono esenti i fabbricati rurali ad uso strumentale, di cui all’art.13, comma 8, del decreto legge 6 dicembre 2011, n.201;
1.    Sono esenti i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art.1 del Decreto Legislativo del 29 marzo 2004 n. 99, iscritti nella previdenza agricola;
2.    Altri casi specifici di esenzione dal tributo si rinvengono nell’art.1, comma 758 e 759, della L.160/19. In virtù del comma 759 sono esenti i terreni non edificabili situati nelle frazioni montane di Bargana, Bergiola, Lavacchio, Canevara, Casette, Caglieglia, Forno, Casania, Guadine, Gronda, Resceto, Redicesi, San Carlo, Pariana, Altagnana e Antona.

COMODATO GRATUITO
Dal 2016, in virtù della L.208/15, per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, è prevista una riduzione del 50 per cento della base imponibile, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Ai fini dell’applicazione delle disposizioni di cui sopra fino a tutto il 2017, il soggetto passivo doveva attestare il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione IMU. Obbligo soppresso dall’articolo 3 quater del Decreto Legge  n. 34 del 30/04/2019.
Circa la locuzione “un solo immobile”, il Ministero delle Finanze, con Risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016 ha chiarito che la stessa si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo, e quindi la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo; le stesse considerazioni valgono anche per il possesso delle pertinenze.
Si precisa che quanto sopra detto è rivolto all’abbattimento della base imponibile IMU. Altra situazione è l'aliquota da applicare che, per il comodato gratuito a parenti di primo grado in linea retta, è pari al 8,0 per mille già deliberato dal Comune. Chi ha i requisiti per l'aliquota agevolata e non ha quelli per l'ulteriore agevolazione prevista dalla Legge di Stabilità, può continuare ad usufruire dell'aliquota agevolata senza l'abbattimento della base imponibile.

IMMOBILI  IN LOCAZIONE
Dal 2016 (Legge di Stabilità 2016) per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta I.M.U., determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75 per cento. Tale ipotesi è stata confermata dall’art.1 comma 760 della L.160/19.
Con Decreto del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture del 16/01/2017, per i nuovi contratti di locazione che non sono stati definiti con l’intervento delle OO.SS. della proprietà o degli inquilini, i proprietari per poter usufruire delle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali, devono richiedere ad almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, il rilascio dell’attestato nel quale viene esplicitato che il canone è stato determinato in base all’accordo territoriale stipulato per il Comune di Massa.

FABBRICATI DEL GRUPPO D
Per i Fabbricati D soggetti all’aliquota ordinaria del 10,6 per mille, il versamento I.M.U. continuerà ad essere suddiviso tra la quota comunale e la quota statale :
•    la quota comunale deve essere calcolata sulla base dell’aliquota che eccede il 7,60 per mille - cod. tributo 3930
•    la quota statale deve essere calcolata sulla base dell’aliquota del 7,60 per mille - cod. tributo 3925
A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.
Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.

FABBRICATI STORICI E INAGIBILI/INABITABILI
La Legge 27 dicembre 2019 n. 160 art. 1 comma 747 prevede la riduzione del 50% dell'imponibile dell’imposta per le seguenti fattispecie:
•    per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e, di fatto, non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno in cui sussiste tale condizione e che tale condizione non sia superabile con interventi di manutenzione. N.B.: L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione o in alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 20 dicembre 2000, n. 445, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato;  
•    fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'art. 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
Occorre infine ricordare che la dichiarazione IMU deve essere presentata anche nel caso in cui il fabbricato perda i requisiti di inagibilità o inabitabilità.

BASE IMPONIBILE
La base imponibile è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n.504, e dei commi 4 e 5 dell’art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito con modificazioni con la legge 22 dicembre 2011 n. 214.

FABBRICATI
Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell’articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori:
•    160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
•    140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
•    80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 e A/10;
•    65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
•    55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

TERRENI AGRICOLI
Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento ai sensi dell’articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, un moltiplicatore pari a 135.

AREE EDIFICABILI
La base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo:
- alla zona territoriale di ubicazione
- all’indice di edificabilità
- alla destinazione d’uso consentita
- agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

SOGGETTI OBBLIGATI A PRESENTARE LA DICHIARAZIONE
L’obbligo di dichiarazione sorge solo nei casi in cui siano intervenute variazioni rispetto a quanto risulta dalle dichiarazioni  IMU già presentate, nonché nei casi in cui si siano verificate variazioni che non sono comunque conoscibili dal Comune.
In linea generale, la finalità della dichiarazione è quella di mettere l’Ente in condizione di poter controllare la veridicità di quanto dichiarato e, conseguentemente, verificare il corretto assolvimento del pagamento dovuto.
La mancanza della dichiarazione comporta, di norma, la perdita del beneficio fiscale se il contribuente non riesce a dimostrare che l’Ente era già a conoscenza dell’informazione.
La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi sempre che non si verifichino modificazioni dei dati e degli elementi cui consegue un diverso ammontare dell’imposta.

A titolo esemplificativo e non esaustivo si elencano alcune delle principali tipologie per le quali sussiste l’obbligo dichiarativo:
•  i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati
•  i fabbricati di interesse storico o artistico
•  l’immobile  oggetto di locazione finanziaria
•  il terreno agricolo  divenuto area edificabile
•  l’area divenuta edificabile a seguito di demolizione di fabbricato
•   nel caso in cui sia intervenuta un’estinzione del diritto di abitazione, uso, enfiteusi o di superficie su un immobile.
Si ricorda che per gli Enti non commerciali (ENC) la dichiarazione va presentata per ogni annualità anche se niente è cambiato rispetto a quella precedente secondo il nuovo modello approvato dal Decreto Direttoriale del Ministero delle Finanze del 4 luglio 2023, da inviare in via esclusivamente telematica.
Si ricorda altresì che per le ipotesi di cui al comma 769 ultimo periodo della L.160/19 (fabbricati merce, alloggi sociali e immobili di forze armate e militari) ), l’assolvimento dell’obbligo dichiarativo è SEMPRE E COMUNQUE  necessario per ottenere il relativo beneficio fiscale indipendentemente da ogni altra circostanza di cui il Comune poteva essere a conoscenza.